Сделка, обусловленная куплей-продажей земельного участка, юридически более сложная в сравнении, например, с куплей-продажей квартиры. На это есть масса причин…
Потенциальным покупателям не следует в этом деле целиком полагаться на риэлторов. Принять непосредственное участие в проверке документации на участок придется. Если этого не сделать, в случае проблем сложно будет доказать, что вы являлись добросовестным покупателем. Итак, вот план действий и последовательность…
Проверка участка начинается с анализа его целевого назначения. Именно разница в целевом назначении определяет то, возможно ли будет на данном участке построить дом. Если сделку сопровождает риэлтор, не ведитесь слепо на его заверения о том, что перевести в будущем участок в категорию ИЖС (если запланирована постройка дома) не составит труда.
Для возможности такого перевода участок должен располагаться вблизи населенного пункта, а сам перевод осуществляется только по решению местной администрации.
Для перевода иногда требуется проведение экологической экспертизы, что отнюдь не дешево. Изначальное целевое назначение участка должно быть таким, чтобы не исключался возможный перевод. Под ИЖС допустимо переводить наделы из категории земель, локализованных в границах населенного пункта либо земель сельхозназначения, если у участка вид возможного использования значится «под дачное строительство».
На других участках создание капительных строений запрещается, а если это сделать, то вначале нужно будет уплатить штраф, а после суда и вовсе снести строение. Возможно, что и участок у вас изымут. Поэтому будьте с этим предельно внимательны.
Особенно тщательно разберитесь в категории земли и целевом назначении того участка, что находится рядом с лесом или с крупным водоемом. Часто оборот таких участков ограничен. Проверка начинается с заказа кадастровой выписки на участок. Ее вы можете заказать и без собственника самостоятельно.
Нужные документы
Главное — знать кадастровый номер на планируемый к приобретению участок. В выписке будет отражена вся необходимая вам на данном этапе информация: площадь участка, его целевое назначение, земельная категория, к которой он отнесен.
Второй документ, который вы также можете и должны заказать в росреестре, — выписка из ЕГРП. Она даст точную информацию о правовых характеристиках земельного участка, его владельце, документах-основаниях для закрепленного за ним права собственности. Из выписки вы узнаете, есть ли обременения в отношении участка (сервитут, нахождение его в аренде, в залоге либо под арестом).
Далее запросите у продавца для ознакомления оригиналы правоустанавливающей документации на участок. Документами-основаниями может служить свидетельство о наследстве, договоры мены, дарения, купли-продажи, постановление местной администрации (соответствующего комитета) о выделении или предоставлении земельного участка и пр. Не лишним будет ознакомиться с информацией кадастрового паспорта на покупаемый участок, а также планом межевания. К ним обычно прилагается акт, что границы участка согласованы.
Наличие межевого плана и такого акта даст гарантию того, что в отношении участка нет претензий от третьих лиц, например, от владельцев смежных участков (соседей) по поводу границ. Земельный участок нужно обязательно осмотреть «вживую» на местности. Только так вы поймете, что покупаете именно тот участок и на той местности, которая обозначена как адрес в документах.
За населёнными пунктами
Если участок расположен за чертой населенного пункта, скорее всего адресных составляющих (улица, номер) у него не будет. Точное расположение участка исходя из информации кадастрового паспорта вам смогут показать только геодезисты или кадастровый инженер.
Они же для наглядного обозначения границ за отдельную плату установят и межевые знаки. Участок, особенно, если на нем планируется строительство следует оценить на предмет прохождения по нему так называемых красных линий. Красными линиями обозначаются ветки централизованных коммуникаций.
Строительство дома и иных сооружений разрешено осуществлять при определенной, нормативно закрепленной удаленности от этих линий. Иногда соблюсти такие требования непросто, особенно если участок узок по ширине или имеет иную не стандартную форму. Узнать о прохождении через участок красных линий можно из градостроительного плана. Но и в межевом деле информация об этом содержится.
Физические и юридические лица
Если продавцом участка выступает физлицо, вам следует проверить на полное соответствие его данных в паспорте и в правоустанавливающей документации. Может быть так, что участок приобретен продавцом в период брака. Тогда он является объектом совместной собственности супругов. Для сделки потребуется нотариально удостоверенное супружеское согласие на продажу участка.
Если участок приобретается у юрлица, проверить следует наличие соответствующих полномочий у того лица, которое поставит подпись на договоре. Исходя из данных выписки из ЕГРП вы поймете, какому именно юрлицу (ООО, АО и пр.) принадлежит участок.
Ряд сделок по продаже имущества таких лиц осуществляется при согласии на это совета директоров или учредителей. Есть и отдельные положения закона, которые регулируют порядок проведения крупных сделок или совершаемых с заинтересованностью сделок. Если в этом вы мало разбираетесь, для сопровождения сделки наймите опытного риэлтора или юриста.
