Особенности купли-продажи квартиры в новостройке по договору о переуступке права требования

Жилищное право

Приобрести жилье в новостройке возможно различными способами. В классическом варианте квартира в новостройке покупается напрямую у компании-застройщика. Однако нередко такие объекты продаются по схеме, обусловленной переуступкой права требования.

Когда можно передавать

Реализовать указанную схему возможно на любом этапе строительства, но до того, как дом будет сдан. Особенностью переуступки выступает факт того, что на квартиру еще нет никакой правоустанавливающей документации, поскольку и самого объекта по сути еще нет.

Суть процесса

Сущность переуступки права требования фактически выражается в следующем. Лицо, купившее на более ранней стадии объект у застройщика в дальнейшем продает другому лицу право получить квартиру, когда строительство уже будет завершено.

Реализовать описанную схему продажи возможно несколькими путями. Во-первых, переуступить право получения жилья возможно посредством составления предварительного договора на покупку. В указанном договоре согласуется такой пункт, что право на подписание основного договора переуступается другому лицу.

Однако переуступка при этом не касается правомочия требовать передать объект. Ведь предварительное соглашение в момент его подписания еще не побуждает стороны непосредственно совершать куплю-продажу. Документ этот нужен для подготовки к основной сделке.

Предварительный договор

Предварительным договором только обозначаются условия, при которых объект по завершению строительства подлежит передаче другому. Но именно он является отправным моментом в переуступке, поскольку сама переуступка совершается всегда до подписания главного договора купли-продажи, обуславливающего переход недвижимости от строительной компании к покупателю.

Предварительный договор обретает силу сразу в момент подписания, не нуждаясь в совершении регистрационных действий в юстиции. Но деньги за квартиру важно вносить лишь после заключения основного соглашения купли-продажи. Иначе покупатель берет на себя неоправданный риск.

Второй вариант переуступки связан с оформлением договора, регулирующего долевое участие в строительном процессе. Договор переуступки в указанном случае будет дополнением к договору долевого строительства. Оба этих соглашения нужно регистрировать в юстиции.

Переуступка по данной схеме возможна и по окончанию строительства, но до непосредственной передачи объекта покупателю, то есть до подписания акта передачи. Переуступить возможно только тот набор прав, которым был наделен первоначальный владелец. Права перечислены в соответствующем договоре.

Переуступка в данной схеме возможна после выплаты всей стоимости за квартиру, приобретаемую по условиям соглашения долевого участия. Однако обязательство по оплате стоимости объекта возможно перевести одновременно с переводом права требования.

Переуступка в рассматриваемой схеме связана с обязательным участием в сделке компании-застройщика. Она остается, как и в классической схеме, стороной-продавцом. Схема осуществима только при согласии организации-застройщика на планируемую переуступку.

Получение документов

Когда договор о переуступке будет подписан, новый покупатель на ряду с экземпляром договора о переуступке должен получить документы, подтверждающие оплату за объект, письменное согласие на переуступку от застройщика, договор-основание для переуступки, а также акт о выдаче всей необходимой документации.

Для переуступки по схеме о долевом участии законом предусмотрены специальные гарантии. Поэтому указанную схему можно считать наименее рискованной. Главный ее минус связан с вероятностью расторжения договора долевого участия, не важно по чьей инициативе.

Покупатель в этой ситуации сможет вернуть лишь сумму, которая была оговорена договором долевого участия. Купившее объект лицо по договору о переуступке вероятнее всего внесло сумму более значительную, ведь на первых этапах строительства цена на квадратные метры минимальна.

Перепродажа третьему лицу

Купленное посредством переуступки жилье в новостройке нередко почти сразу же перепродается третьему лицу. Подобная сделка проста только при первом взгляде. В действительности же здесь тоже немало особенностей и даже рисков.

Договор долевого участия в застройке, как было подчеркнуто выше, необходимо регистрировать в юстиции. Занимает это не один день, а минимум пять. Акт приема-передачи составляется и подписывается уже после. И до этого подписания владелец квартиры вполне может переуступить права каким-либо третьим лицам.

Плюс ко всему, в незавершенном объекте нередко уже после подписания и регистрации росреестром договора долевого участия выявляются недостатки различной сложности. Когда же договор переуступки права оказывается подписанным, новый хозяин объекта теряет всякие правовые возможности предъявлять претензии относительно качества объекта прежнему владельцу.

Его контрагентом по указанному договору остается только компания-застройщик, которая может обанкротиться в любой момент и фактически устраниться от дальнейших этапов строительства.

light

Похожие Проблемы

Оставить Комментарий

Полная версия сайта