Переуступка права аренды на земельный участок

Аграрное и Земельное право

Переуступка прав на аренду землиСделки с землей в современных условиях набирают все больший процент распространения, не взирая даже на то, что земля может и не охватываться правомочиями частного собственника. Например, довольно часто к юристам обращаются граждане, с просьбой сопроводить сделку по продаже имеющегося на землю права аренды. Такая сделка совершается посредством заключения договора переуступки прав.

Стороной-реализатором как и стороной-приобретателем по указанному договору могут быть организации и физлица. Сама по себе сделка особых юридических сложностей не образует. Однако нужно понимать, что переуступка арендных прав, конечно, отличается от чистой купли-продажи, и технико-юридическая последовательность сделки будет зависеть от того, какой именно субъект выступает земельным собственником.

В данной сделке объектом является земельный участок. Причем неважно, к какой именно категории и виду разрешенного использования относится земля.

Исключение будут составлять земли, вообще из гражданского оборота изъятые. С ними никаких сделок нельзя совершать в принципе.

С практической стороны права на арендуемую землю имеются у того, кто ее в аренду сдал, и у арендатора. Эти два субъекта юридически между собой связаны стандартным договором аренды.

Нахождение участка в аренде является обременением для любых иных сделок, имеющих своей направленностью отчуждение земли. Если арендодатель — одновременно собственник данной земли, то в общем на ее продажу ограничений у него кроме обременения в виде соблюдения сроков арендного договора нет. Собственники вправе осуществлять практическое распоряжение своей собственностью в том режиме, какой сочтут нужным. Поэтому действующий договор аренды препятствием для продажи не будет. Но факт того, что участок в аренде, обязательно найдет отражение в выписке из реестра прав.

Довольно часто потенциальные покупатели выбирают именно те земли, на которые уже установлено обременение в виде аренды. Так они после покупки смогут получать доход — арендные платежи. В договор аренды может иметься прямое указание на автоматическое его расторжение на случай перехода участка к новому собственнику. Для расторжения договором могут устанавливаться и иные основания. Если они не прописаны, и арендатор условия соглашения не нарушает, то основанием для расторжения будет только истечение арендного срока, если конечно, по взаимному соглашению арендатор и новый собственник его не расторгнут.

Переуступка арендных прав относится к сделкам, результат которых обусловлен отчуждением недвижимости. Поэтому, если собственник земли — физлицо, для сделки потребуется согласие его супруги(а), выраженное в нотариально удостоверенной форме. Все эти нюансы желающему приобрести арендованный участок должны стать известны еще до сделки.

screen-13_20-09-2016Вторым распространенным случаем будет ситуация, когда собственником земли выступает муниципалитет, но на этой земле организацией или физлицом возведена постройка, входящая в состав их частной собственности. При необходимости продать строение, нужно будет заключать два договора: обычный купли-продажи — для строения, и договор переуступки арендных прав — для земли. Для регистрации сделки оба договора подаются одновременно.

Чтобы сделка оказалась полностью легальной, необходимо следить за тем, чтобы арендный договор был в силе (не просрочен), и по оплате аренды не было задолженности. Сделка проводится при обязательном согласии (письменном) собственника земли — муниципального образования, если арендное соглашение заключено менее, чем на пятилетний период.

Для рассмотрения данного вопроса администрацией созывается специальная земельная комиссия, а все решения отражаются в протоколе и соответствующих актах. Если же арендный срок больше, тогда администрацию муниципалитета о смене арендатора можно просто известить официально уведомлением. Договор переуступки арендных прав подлежит госрегистрации, если его общий срок превышает один год.

О налогах

Если переуступка прав осуществляется за плату , то у владельца земли априори появляется облагаемый 13-ти процентным налогом доход. Нюанс обусловлен тем, что на данные сделки не распространяются налоговые вычеты, как например, на сделки с жилой недвижимостью. Не будет здесь применяться правило и об освобождении от налогообложения при нахождении земли в собственности более трех лет. Впрочем договор переуступки может быть и безвозмездным.

light

Оставить Комментарий

Полная версия сайта