Сделки с землей в современных условиях набирают все больший процент распространения, не взирая даже на то, что земля может и не охватываться правомочиями частного собственника. Например, довольно часто к юристам обращаются граждане, с просьбой сопроводить сделку по продаже имеющегося на землю права аренды. Такая сделка совершается посредством заключения договора переуступки прав.
Стороной-реализатором как и стороной-приобретателем по указанному договору могут быть организации и физлица. Сама по себе сделка особых юридических сложностей не образует. Однако нужно понимать, что переуступка арендных прав, конечно, отличается от чистой купли-продажи, и технико-юридическая последовательность сделки будет зависеть от того, какой именно субъект выступает земельным собственником.
В данной сделке объектом является земельный участок. Причем неважно, к какой именно категории и виду разрешенного использования относится земля.
Исключение будут составлять земли, вообще из гражданского оборота изъятые. С ними никаких сделок нельзя совершать в принципе.
С практической стороны права на арендуемую землю имеются у того, кто ее в аренду сдал, и у арендатора. Эти два субъекта юридически между собой связаны стандартным договором аренды.
Нахождение участка в аренде является обременением для любых иных сделок, имеющих своей направленностью отчуждение земли. Если арендодатель — одновременно собственник данной земли, то в общем на ее продажу ограничений у него кроме обременения в виде соблюдения сроков арендного договора нет. Собственники вправе осуществлять практическое распоряжение своей собственностью в том режиме, какой сочтут нужным. Поэтому действующий договор аренды препятствием для продажи не будет. Но факт того, что участок в аренде, обязательно найдет отражение в выписке из реестра прав.
Довольно часто потенциальные покупатели выбирают именно те земли, на которые уже установлено обременение в виде аренды. Так они после покупки смогут получать доход — арендные платежи. В договор аренды может иметься прямое указание на автоматическое его расторжение на случай перехода участка к новому собственнику. Для расторжения договором могут устанавливаться и иные основания. Если они не прописаны, и арендатор условия соглашения не нарушает, то основанием для расторжения будет только истечение арендного срока, если конечно, по взаимному соглашению арендатор и новый собственник его не расторгнут.
Переуступка арендных прав относится к сделкам, результат которых обусловлен отчуждением недвижимости. Поэтому, если собственник земли — физлицо, для сделки потребуется согласие его супруги(а), выраженное в нотариально удостоверенной форме. Все эти нюансы желающему приобрести арендованный участок должны стать известны еще до сделки.
Вторым распространенным случаем будет ситуация, когда собственником земли выступает муниципалитет, но на этой земле организацией или физлицом возведена постройка, входящая в состав их частной собственности. При необходимости продать строение, нужно будет заключать два договора: обычный купли-продажи — для строения, и договор переуступки арендных прав — для земли. Для регистрации сделки оба договора подаются одновременно.
Чтобы сделка оказалась полностью легальной, необходимо следить за тем, чтобы арендный договор был в силе (не просрочен), и по оплате аренды не было задолженности. Сделка проводится при обязательном согласии (письменном) собственника земли — муниципального образования, если арендное соглашение заключено менее, чем на пятилетний период.
Для рассмотрения данного вопроса администрацией созывается специальная земельная комиссия, а все решения отражаются в протоколе и соответствующих актах. Если же арендный срок больше, тогда администрацию муниципалитета о смене арендатора можно просто известить официально уведомлением. Договор переуступки арендных прав подлежит госрегистрации, если его общий срок превышает один год.
О налогах
Если переуступка прав осуществляется за плату , то у владельца земли априори появляется облагаемый 13-ти процентным налогом доход. Нюанс обусловлен тем, что на данные сделки не распространяются налоговые вычеты, как например, на сделки с жилой недвижимостью. Не будет здесь применяться правило и об освобождении от налогообложения при нахождении земли в собственности более трех лет. Впрочем договор переуступки может быть и безвозмездным.
