Нередко в сделках с недвижимостью применяется такой механизм, когда объект владельцем передается в аренду, одновременно наделяя арендатора правом его выкупа. Посредством такой юридической конструкции возможно выкупать дома, квартиры, землю, иную недвижимость. Оформление аренды с правом на выкуп выгодно прежде всего покупателю.
Фактически покупатель получает возможность купить объект с беспроцентной рассрочкой. Но и для продавца такая сделка имеет плюсы. Кроме регулярной прибыли (получаемой арендной платы) продавец может подкрепить отношения страховкой от порчи имущества, а также предложить покупателю дополнительную плату за сам факт рассрочки или по иному поводу.
Риски
Рисками анализируемая сделка, к сожалению, тоже не обделена. Так, продавец не застрахован от изменения не в его пользу цен на недвижимость, что может повлечь возникновение упущенной выгоды. Аренда, сопряженная с правом выкупа похожа, но не идентична полностью покупке в рассрочку.
По нормам законодательства, если покупатель выплатил уже больше половины стоимости объекта, реализуемого в рассрочку, продавец потребовать назад имущество уже не в праве. При арендных отношениях за продавцом право на расторжение соглашения сохраняется до последнего, то есть до регистрации переходящего от него права собственности.
Как самостоятельный вид правового соглашения аренда с выкупом законодательством не предусмотрена. Поэтому отношения по рассматриваемой сделке придется оформлять и соглашением об аренде, и тем, что регулирует продажу. Таким образом, здесь применим смешанный тип договорных отношений.
Первый тип будет определять условия по найму объекта (если речь о жилище) или по аренде, если объектом выступает коммерческая недвижимость, нежилая или земля. В рамках отношений аренды (найма) владелец недвижимости предоставляет ее арендатору за зафиксированную соглашением плату. Аренда дает арендатору право ограниченного по времени пользования и владения объектом и налагает на него обязанность по внесению регулярных платежей, именуемых арендной платой, которые одновременно могут представлять собой часть выкупной стоимости объекта или же носить самостоятельный, не связанный с выкупной стоимостью, характер (как решат стороны).
В собственность же арендатору объект может перейти лишь после оплаты всей его стоимости. С этого момента активизируется вторая часть договорных отношений, оформляющих куплю-продажу. Отношения по аренде юридически себя исчерпывают с полной оплатой недвижимости.
Однако стороны на свое усмотрение правомочны договориться, что выкуп объекта может произойти раньше, чем завершится срок аренды. Главное, такое условие зафиксировать документально: либо в арендном договоре, либо путем составления дополнительного соглашения. Если исходя из цены объекта понятно, что отношения аренды будут длиться более года, тогда договор, аренду оформляющий, придется зарегистрировать в росреестре.
Аренда земли
Если предметом аренды с выкупом выступает земля, тогда необходимо, чтобы участок прошел процедуру кадастрового учета. Иначе никакие сделки в отношении него не будут возможными, а все договора потеряют свою силу. Арендодатель также должен уведомить арендатора (будущего покупателя) обо всех имеющихся обременениях и ограничениях относительно участка. Арендатор не уплачивает в силу действующих норм земельный налог, пока не станет собственником земли. Но это обстоятельство не в интересах арендодателя (продавца).
Сумма же земельного налога с ориентировкой на новые правила его расчета может быть весьма значительной. Поэтому, согласно действующим нормам, арендатор (покупатель) после регистрации своего собственнического права должен продавцу возместить затраты, которые тот нес в период аренды по налогообложению. Такая обязанность покупателя (бывшего арендатора) ставит в прямую зависимость добросовестное выполнение им своих обязанностей по рассматриваемому типу договора. В целом оформление всей сделки можно осуществить одним из таких вариантов.
Во-первых, можно заключить два договора (аренды плюс купли-продажи), но до выплаты полной стоимости зарегистрировать только арендное соглашение, прописав в нем право арендодателя на выкуп объекта и зафиксировав выбранный способ расчетов по обоим сделкам. Когда же вся сумма будет выплачена, останется зарегистрировать договор, оформляющий переход права в силу купли-продажи.
Второй вариант предполагает оформление и регистрацию сразу же соглашения о продаже, однако с созданием обременения в пользу арендодателя (продавца) в виде залоговой стоимости объекта. Обременение снимается по заявлению продавца с момента внесения покупателем (арендатором) всей суммы за объект. Отношения по аренде оформляются при этом самостоятельным договором на любой срок, либо вовсе сохраняются на основе устной договоренности между сторонами, если они доверяют друг другу.
Главное, в любом из указанных вариантов правильно оформлять внесение платежей. То есть от арендодателя (продавца) другая сторона должна требовать расписку о факте получения денег с точным указанием за то, в качестве чего они передаются.
