Аренда, как вид правоотношений, весьма распространена в деловом обороте как между лицами физическими, так и различного рода организациями. В процессе предпринимательской или не связанной с ней деятельности нередко встает вопрос о прекращении раньше срока арендных правоотношений.
Например, арендатор решает переехать в другой офис, найти для своего бизнеса иное складское или торговое помещение, или вовсе прекратить предпринимательство, в следствие чего в аренде он перестает нуждаться. У арендодателя тоже могут возникать обстоятельства, при которых продолжать действие арендного договора не представляется возможным. Досрочным считается прекращение договора, если его сила теряется раньше обозначенного им срока действия.
Без привязки к причнам досрочного прекращения аренды, стороны должны облекать данное действие в правовую форму. Иными словами, досрочное прекращение аренды допустимо в такой же форме, какая для соглашения по аренде избиралась. Если для указанного договора была избрана простая письменная форма, для соглашения по досрочному его прекращению тогда будет достаточно ее.
Если арендный договор удостоверял нотариус, то и для его досрочного прекращения придется обращаться к нему опять. Зарегистрированный в росреестре арендный договор (а госрегистрации подлежат любые арендные договора, заключенные больше, чем на год), тоже прекратит свое действие лишь тогда, когда соглашение по его досрочному расторжению будет также зарегистрировано росреестром.
В идеале, стороны должны учитывать вероятную возможность досрочного расторжения еще на стадии заключения. Ведь законом им дана возможность вводить в арендное соглашение любые основания, разрешающие досрочное прекращение.
Проблем не появится, если о досрочном прекращении стороны договорились по обоюдному желанию. Почти всегда такая возможность фиксируется в договорном тексте. Но и без данной оговорки стороны могут прекратить действие договора ранее отведенного для него срока, если обоюдно решат о расторжении.
Если основания к досрочному прекращению имеются, но контрагент по договору против этого, и в договорном тексте не зафиксированы основания для расторжения, расторгнуть досрочно договор возможно будет исключительно через суд.
Закон наделяет арендатора правом через суд (если арендодатель возражает) требовать расторжения аренды, если заключив договор, арендодатель так и не предоставил контрагенту имущество (предмет аренды), или если арендодателем чинятся препятствия к его использованию в противовес условиям заключенного договора.
Также арендатор правомочен требовать досрочного прекращения отношений, если предмет аренды (имущество) наделено такими недостатками, которые на практике не позволяют по назначению применять и пользоваться им. Здесь важно сделать оговорку. О данных дефектах арендатор при заключении соглашения не должен быть оповещен.
Если же в арендном договоре прямо содержится указание на имеющиеся недостатки, суд требование арендатора о преждевременном прекращении арендных обязательств не поддержит. На арендодателя наложена обязанность в силу гражданского кодекса ремонтировать капитально недвижимость, которая им сдается в аренду. Сроки такого ремонта должны определяться арендным соглашением.
Если ремонт в оговоренные сроки не проводится, это при желании арендатора может вылиться в основание для прекращения аренды. Кроме того, досрочно прекратить аренду возможно, если в дальнейшем арендованное имущество использовать невозможно по непредвиденным обстоятельствам, появившимся не из-за вины арендатора, и за которые он в силу соглашения не отвечает.
Например, арендованное помещение сгорело в результате перешедшего на него пламени пожара, возникшего в соседнем здании. Гражданским законодательством арендодателю предоставлено право быть инициатором досрочного прекращения арендного соглашения по следующим основаниям.
Во-первых, если переданное по аренде имущество арендатором используется против назначения или с нарушением условий, зафиксированных в договоре. Важно, чтобы нарушение условий носило существенных характер. Закон существенным нарушением признает влекущее для арендодателя некий ущерб, из-за чего он лишается той выручки (выгоды, прибыли, иных благ), претендовать на которые мог бы, заключая арендное соглашение.
При отсутствии условия, как именно будет использоваться имущество арендатором, он обязан применять его только по прямому назначению. Так, если арендуется швейный цех, оборудовать в нем, например, столовую нельзя. Оценка фактора существенности будет производиться судом. Выступая инициатором досрочного расторжения арендных отношений, арендодатель по сути может любое условие договора посчитать существенным. Но в суде нужно будет суметь привести весомые аргументы того, что из-за нарушений возник именно существенный ущерб.
Во-вторых, инициировать досрочное прекращение арендного договора арендодатель в праве, если арендатором имущество используется таким образом, что приводит к его существенному ухудшению. Такую формулировку законодатель ввел в целях отграничения существенного ухудшения от последствий естественной амортизации (износа).
Например, никак с амортизацией не связана выполненная арендатором без уведомления арендодателя перепланировка объекта, в результате чего вышли из строя находящиеся в нем коммуникации (система отопления, водоснабжения или другие).
В-третьих, основанием досрочного выхода из аренды может служить невнесение арендатором подряд более 2-ух раз арендной платы в обусловленные договором сроки. Это общее условие, вытекающее из закона. Но стороны могут обусловить в договоре, что даже единичный пропуск арендного платежа может стать основанием для прекращения аренды досрочно.
Иногда законом или самим арендным соглашением обязательство по проведению капремонта налагается на арендатора. Когда стороны условились об этом (или данная обязанность возникла по закону у арендатора), но ремонт им проведен не был, то арендодатель в праве инициировать досрочное расторжение аренды. Основанием для прекращения аренды досрочно может являться существенное изменение объективных условий и обстоятельств, исходя из которых стороны и заключили данный договор.
В любом из описанных случаев прежде, чем подавать в суд иск, арендодатель должен попробовать удовлетворить свои интересы в досудебном порядке. То есть до арендатора он обязан довести письменную форму предупреждения о необходимости выполнить обязательства по условиям арендного соглашения в разумные временные рамки.
Если не будет доказательств, что арендодатель до суда пытался разрешить конфликт (отсутствие почтового уведомления или расписки арендатора, что он получал от арендодателя какие-либо уведомления по возникшему спору), то суд оставит дело без разбирательства. Прекращая досрочно арендный договор (по судебному решению или же по согласию), стороны должны оформить акт приема передававшегося ранее в аренду объекта (имущества).
