Вопрос о реконструкции частного дома становится актуальным тогда, когда дом в результате естественного износа становится практически непригодным для круглогодичного проживания в нем.
Однако нередко владельцы домов с помощью реконструкции желают изменить планировку дома, добавить к нему пристройку или, наоборот, снести какие-то ненужные конструктивные элементы строения.
Ошибки и проблемы
Часто хозяева домов проводят реконструкцию без всякой разрешительной документации, никак производимые изменения не согласовывая и не регистрируя.
При этом они наивно полагают, что действуют правильно. Однако реконструкция дома нуждается с правовой стороны в получении специального разрешения. Ведь реконструкция это не просто ремонт дома или его частичная перепланировка.
Результатом реконструкции становятся перемены в базовых параметрах дома, его технических основах.
К реконструкции можно отнести, например, возведение пристроек, строительство прямо примыкающих к дому веранд, «летних» кухонь и комнат, создание дополнительных этажей.
Кроме этого, реконструкцией считается также подключение дома к новым коммуникациям (воде, газу) и инженерным системам. Поэтому если вы имеете старый домик, и желаете провести в него воду или газ (если их пока еще нет), тогда изучите порядок действий при реконструкции внимательно.
Порядок действий
Первое, о чем нужно позаботиться, это о постановке дома и участка на учет в кадастровой службе. С января 2017 года постановка на учет усложнилась. Для постановки придется заказывать свежий технический план на дом. Это требование относится не только к жилым домам, годным для постоянного всесезонного проживания, но и к дачным (садовым) домам.
Проблема может здесь возникнуть по такой причине, что дом вы построили без предварительного получения разрешения на застройку в администрации муниципалитета. На учет такое строение не поставят, поскольку это нелегальный самострой.
Узаконить его возможно будет только через суд. Кроме того, сейчас в отношении участка действует требование, что он обязательно должен пройти процедуру межевания, чтобы его можно было поставить на учет.
Если дом и участок внесены в базу кадастрового учета, последовательность действий для реконструкции будет следующей.
Топографическая съёмка
Во-первых, нужно выбрать кадастрового инженера и заключить с ним соглашение о проведении топографической съемки вашего участка. Цена на такие услуги варьируется в пределах 10 т.р. Когда съемка будет произведена, в администрацию вашего населенного пункта (в границах которого расположен участок) следует подать заявление, приложив к нему градостроительный план. Администрация должна такой план утвердить. За это плата не взимается.
Но сам план вы не можете нарисовать «от руки». Он должен быть выполнен профессионалом.
Градостроительный план нужен для наглядности того, что вы в результате реконструкции дома не выйдете за установленные нормативами рамки, не превысите максимально допустимую площадь расширения дома, не заступите за иные ограничения и т.д.
В администрацию для подачи документов приходите с паспортом и принесите документы-основания на участок с домом. Не позднее месяца администрация должна для вас подготовить Постановление, утверждающее ваш градостроительный план.
Далее вы вновь идете к кадастровому инженеру-технику, заказывая у него изготовление специальной схемы-плана участка. Такую схему можно заказать и на этапе топографической съемки. Сейчас услуги по созданию такой схемы варьируются примерно в районе 6 т.р.
Также вам нужно в местном отделе по культуре заказать (лучше заблаговременно) справку, что ваш дом не относится к числу памятников или объектов культурного наследия, и других таких объектов на вашем участке нет.
После сбора указанных документов можно вновь подавать в местную администрацию заявление-просьбу о даче разрешения на планируемую реконструкцию вашего дома. Выданное разрешение будет действительно 10 лет.
Только заручившись разрешением, можно приступать к практическим работам по реконструкции. Сама же реконструкция должна проходить при строгом соблюдении строительных нормативов.
После завершения
Когда реконструкция будет завершена, вы должны пригласить техника из БТИ, чтобы он осмотрев и зафиксировав изменения, изготовил новый технический план на дом. Дом затем должен вновь пройти процедуру кадастрового учета (на основе обновленного технического плана).
Пренебрегать описанной последовательностью действий при реконструкции дома не следует. Если вы будете изменять дом без разрешения, то в дальнейшем, когда захотите продать его, завещать или совершить иную с ним сделку, возникнут огромные сложности, преодолеть которые возможно будет только через суд.
