Сервитут, по смыслу действующего законодательства, образует собой некоторое ограничение в праве практического использования земли (участка), устанавливаемое для выполнения конкретных нужд неограниченного круга лиц или конкретного землевладельца-соседа.
Распространенными примерами сервитута являются следующие: организация проезда (прохода) по участку, необходимость проведения коммуникаций через него и пр. Иными словами, сервитут устанавливается на участке, если никаким иным способом подобные цели исполнены быть не могут.
Публичный и частный
Земельное законодательство сервитут подразделяет на публично установленный и частный. Последний формируется по договоренности с оформлением юридического соглашения с собственником надела и тем, кому этот сервитут необходим.
Чаще всего установления сервитута требует собственник соседнего участка. Соглашением определяется круг правомочий лиц, которые будут пользоваться участком, пределы их компетенции. Статус сервитута может возникать не только при наличии непосредственно собственнических прав на землю. Указанный статус возможен и тогда, когда соседний участок арендуется или используется в силу иного правомочия. Если собственник земли, подлежащей обременению сервитутом, противится этому, спор подлежит разрешению в суде.
Сервитут публичный всегда устанавливается законом либо актами местного самоуправления. Поэтому и носит такое название. Публичный сервитут появляется в целях выполнения определенных государственных интересов, а также для нужд населения соответствующего муниципалитета.
Изъятие земли по общему правилу у собственника не происходит. Для наделения участка публичным сервитутом требуются обязательно публичные слушания.
Примерами публичного сервитута, помимо организации на участке прохода (проезда) выступают такие:
- использование земли для различного рода исследований;
- размещение на ней геодезических или межевых знаков с прямым доступом к ним;
- необходимость проведения дренажных работ;
- обеспечение через участок свободного доступа к берегу реки (иного водоема) и пр.
Публичный сервитут обременяет участок на основе закона (акта соответствующего муниципалитета). Этим законом (актом) будут определены и права лиц, пользующихся сервитутом.
Постоянный и срочный
Выделяется постоянный сервитут и срочный. По правовой сущности сервитут выступает обременением для собственника земли. Однако закон и соглашение, обуславливающие сервитут, всегда требуют того, чтобы для собственника земли пользование сервитутом было минимально обременительным в практическом смысле.
Оплата за пользование
В дополнение собственнику участка, если устанавливается частный сервитут, и нет специальных оговорок в законе, предоставлено право установления соразмерной платы от тех, кто нуждается в сервитуте, за пользование землей. Ее величина определяется тоже соглашением, как и сроки существования сервитута.
Если на участке установлен сервитут публичный, и данное обстоятельство приводит к значительным сложностям в плане практического пользования землей, ее собственник тоже может потребовать от государства (муниципалитета) соразмерной платы за обременение. В ситуации, когда публичный сервитут совсем препятствует пользованию участком в режиме, который существовал до обременения, то его владелец в праве от государства (местных органов власти) требовать изъятия участка посредством его выкупа и возмещения появляющихся в этой связи убытков.
Вместо изъятия владелец может требовать от муниципалитета предоставления ему равноценной земли и также возмещения убытков.
Как обременение, сервитут не исчезает сам по себе при смене собственника участка. Сервитутное обременение сохраняется, не теряя регистрацию, со сменой правообладателя. Об обременении сервитутом можно узнать из выписки из росреестра. Сервитут не является каким-то самостоятельным правом. Его нельзя арендовать, продать, обменять или отчуждать иным образом.
Собственник участка не правомочен на передачу сервитута иному субъекту (например, предоставить право взимать плату кому-то другому) без сделки по отчуждению этого участка.
Обременительный характер сервитута выражается в невозможности собственника потребовать его прекращения в любой удобный для себя момент. Требование о прекращении обременения-сервитута может инициироваться собственником лишь при отпадении его спровоцировавших оснований, или же, если сервитут становится препятствием к использованию надела по его исходному целевому назначению, например, когда земля из категории ИЖС, а при сервитуте она приобрела фактически сельхозназначение или стала похожа на промышленную зону.
Прекращение частного сервитута, если он был бессрочный, происходит путем подписания соответствующего соглашения, а при невозможности его подписания лицом, которому сервитут был необходим или при уклонении его от этого, — через судебное решение о снятии сервитутного обременения. Срочный частный сервитут прекращается также с окончанием срока его установления. Основанием освобождения земли от сервитута публичного будет соответствующий закон либо акт органа местной власти.
