В сделках, обуславливающих отчуждение недвижимости, стороны все чаще стали использовать практику составления предварительного договора.
Как особенный вид соглашения, предварительный договор в законодательстве закрепился довольно давно. Но правила регулирования договорных отношений постоянно меняются. И в отношении предварительного договора тоже есть свои законодательные новеллы. К составлению этого документа сторон подталкивает желание совершить конкретную сделку при наличии «тормозящих» итоговый результат факторов.
Так для сделки может быть собрана не вся необходимая документация, или у покупателя пока еще нет всей суммы для оплаты приобретения. В таких случаях именно грамотно составленный предварительный договор помогает подтвердить серьезность намерений сторон и в будущем выйти на сделку.
Что такое «Предварительный договор»…
Определенное новшество в регулировании данного соглашения обусловлено тем, что теперь в нем стороны не обязаны прописывать существенные условия, характерные для договора основного. Напомним, существенные условия для любого договора называет закон. Но стороны вправе любое условие принимать за существенное, если о договоренности о нем настаивают при заключении договора.
Раньше в предварительном договоре, если например, говорить о купле-продаже, стороны должны были обязательно указать цену на объект и менять в большую сторону они ее уже не могли. Сейчас же о цене, которая как известно существенное условие для купли-продажи, можно вообще не договариваться на стадии предварительного соглашения.
Предназначение предварительного договора в том, что на его основе стороны взаимообязуются заключить договор основной через некоторое время. То есть этот договор фиксирует стороны по сделке.
Составление предварительного договора: виды и нюансы ПД
Для предварительного договора допустим простой письменный вид, и он не нуждается в дополнительной регистрации где-либо. Но стороны при наличии желания могут удостоверить данное соглашение и в форме нотариальной. Хотя сейчас и необязательно отражать все из существенных условий, а только те, по поводу которых настаивает какая-то сторона, но соглашение по ним в предварительном договоре поможет в будущем избежать негативных последствий.
В примере купли-продажи недвижимости
Если рассматривать предварительный договор, предваряющий куплю-продажу недвижимости, то рекомендуется отразить кроме исчерпывающих характеристик объекта также срок выхода на основную сделку, цену, расчетный порядок.
Настоятельно рекомендуется в предварительном договоре фиксировать всех лиц, до сделки зарегистрированных и проживающих в квартире, прямо сообщая о том, когда они должны выписаться, и сохранится ли за кем-то из них право пользования жилищем.Указывать этих лиц нужно обязательно с данными их паспорта.
Многие не считают нужным досконально разбираться в правоустанавливающих документах до заключения основного соглашения. Но именно на стадии предварительного договора это рекомендуется сделать предельно внимательно. Нередко на практике бывает так, что из-за банальной невнимательности или незнания всех тонкостей (а возможно и из-за прямого мошеннического умысла) в предварительном договоре прописывается то, что продается какая-то определенная доля недвижимости, а при заключении договора главного выясняется, что доля гораздо меньше.
Если не договориться о таких условиях на предварительной стадии, то недочеты основного договора придется разрешать в суде. И основной договор получит правовую мощь только со вступлением в силу вынесенного судебного решения. Чтобы к минимуму свести возможные проблемы составления договора, рекомендуем обратиться за бесплатной консультацией через интернет на этой странице или позвонить нам по телефону, указанному справа.
Ответственность за нарушения
На случай уклонения сторон от основной сделки в предварительном договоре прописываются меры ответственности за это. Как правило, речь идет о необходимости уклоняющейся стороны выплатить другой неустойку. Срок, когда стороны должны подписать основной договор, можно в предварительном не указывать. При указании этого срока должна быть зафиксирована конкретно определенная дата (день, месяц, год), а не формулировка, что подписывать основной договор стороны будут, когда наступят определенные обстоятельства или факты. При пропуске зафиксированного срока обозначенные предварительным договором обязанности теряют силу, если до окончательной даты, отведенной на заключение главного договора, никто из сторон не вышел с предложением его заключить. Однако сторонами могут быть определены и иные основания, влекущие расторжение предварительного договора.
Прекращение действия
Чаще всего стороны прописывают, что предварительный договор прекращается в своем действии, когда об этом стороны обоюдно договорятся сами (по соглашению сторон). Когда в документе срок заключения основного соглашения вообще не оговорен, тогда считается, что его заключение должно совершиться в течение года после заключения договора предварительного.
ПД прекращает своё действия при подписании основного договора. В этом случае, стороны руководствуются условиями последнего, а действие предварительного останавливается до завершения действия основного.
Также, данный тип договоров может быть прекращён и в случае, если стороны так и не подписали основной договор. Это возможно, если одна из сторон купли-продажи признала факт невозможности его выполнения и выполнила все условия возмещения убытков другой стороны, если таковые были прописаны.
Здравствуйте.
У меня такая неприятная история… Я купил жильё, а потом его признали аварийным, непригодным для жизни и жильцов всех в этом доме выселили. Есть подозрение в том, что прежний владелец знал о предстоящем выселении и срочно продал квартиру по заниженной цене.
Можно ли с него сейчас взыскать через суд стоимость жилья, вернув ему право на квартиру?
Спасибо.