Передачу недвижимости от уже пожилого человека его родственникам или иным лицам возможно оформить различными путями. Нередко для этих целей избирается сделка дарения. Но не все владельцы жилья относятся к ней положительно. Ведь дарение не предоставляет дарителю практически никаких гарантий, а жилой объект переходит во владение другому лицу уже сразу при жизни.
Поэтому для пожилых людей, задумывающихся о передаче своего жилья после себя, наиболее актуальными являются два варианта: написание завещания и заключение договора ренты. У данных сделок различная правовая природа. Соответственно, и юридические последствия их заключения будут отличаться.
Завещание после смерти
Завещание в гражданском праве является специальной сделкой, позволяющей распорядиться имуществом на особый случай – на случай смерти.
Это означает, что последствия совершения завещания обретут юридическую силу не раньше, чем составитель завещания умрет. До этого момента недвижимость будет принадлежать только ему, а те лица, в чьих интересах оформлено завещание, на нее прав никаких не получат до смерти наследодателя.
Завещание совершается тайно. То есть, наследодатель совсем не обязан информировать кого-либо о том, кому он хочет оставить после смерти имущество.
Кроме того, завещание возможно переписывать неограниченное количество раз и даже полностью отменить его, что повлечет процедуру получения наследства в законном (очередном) порядке. Это обстоятельство становится минусом для наследников, претендующих на имущество.
Сравнивая завещание с договором ренты, следует акцентировать внимание на том, что недопустимо передавать имущество по завещанию, выдвигая при этом какие-либо условия, например, что наследник должен заботиться о наследодателе, выплачивать ему ежемесячно какие-то деньги или совершать иные действия в пользу последнего. Сделка завещания безвозмездная.
Поэтому завещателю она не очень выгодна. Ведь неизвестно как будут к нему относиться наследники в будущем. Кроме того, переход имущества в силу открывшегося завещания произойдет одномоментно – когда через шесть месяцев будет выдан документ о правах, возникших по завещанию, а не растянутым временным промежутком, как это будет происходить при действии соглашения о ренте.
Именно возможность периодически еще при жизни получать какие-то блага или материальную поддержку делает ренту наиболее предпочтительной в плане распоряжения имуществом для его престарелого владельца.
Рента с прижизненным обеспечением
Рентный договор подразумевает, что имущество поступает от владельца в собственность другому – тому, кто будет платить ренту (определенную договором ежемесячную денежную сумму) и (или) оказывать иную помощь и поддержку ее получателю. Рента бывает постоянной и пожизненной. Между ними есть разница. При постоянной ренте срок ее выплаты ничем не ограничивается.
Пожизненная рента ограничивает необходимость платежей или помощи в иной форме сроком жизни рентополучателя. Отдельно выделяется договор о пожизненном иждивенческом содержании. По нему обязанность платить ренту также заканчивается со смертью рентополучателя. Но тот, кто ренту платит, полученным по указанному договору имуществом распорядиться может лишь при разрешении на то рентополучателя.
Такой договор на ряду с пожизненной рентой наиболее для владельца недвижимости выгоден, ведь размер рентных платежей по действующему законодательству должен быть не любым, а именно достаточным для рентополучателя, даже если плательщиком будет выступать близкий родственник.
Как раз в этом заключена суть ренты, а не в том, чтобы договорным путем передать права на недвижимость. Если размер платежей будет очень малым, сделку возможно оспорить, как заранее невыгодную или кабальную для владельца имущества.
В отличии от оформления завещания, которое возможно отменить без уведомления об этом поименованных в нем людей и вообще кого-либо, рентный договор наделяет обязанностями обе стороны. Отменить рентный договор без наличия к этому весомых оснований только по желанию одной стороны невозможно. Нельзя и просто так перестать исполнять оговоренные в нем условия.
Риски
Чтобы избежать риска признания рентного соглашения недействительным, важно заключать его именно с тем, кто непосредственно будет получать ренту. Доверенность в этой сделке лучше исключить сразу. Вступать в подобные отношения может лишь истинный владелец передаваемой недвижимости. Поэтому проверить субъекта на истинность его права собственности тоже важно еще перед сделкой.
Кроме того будущий получатель ренты не должен быть лишен либо ограничен в своей дееспособности. Поскольку в рентные отношения чаще всего ступают престарелые граждане, то принципиально важно убедиться, что такой гражданин полностью осознает характер предстоящей сделки и своих действий по ней, а также может руководить ими. Справка о вменяемости из психдиспансера будет отнюдь не лишней, как и проведенное непосредственно перед сделкой психиатрическое освидетельствование.
Случаев, когда по мотиву того, что лицо заблуждалось в характере и последствиях сделки или не могло в момент подписания договора полностью руководить своими действиями, что вело в дальнейшем к судебной отмене договора, огромное количество.
Гарантии
Гарантии для рентополучателя выражаются в возможности судебного расторжения договора, если имеет место быть существенное нарушение его интересов, например, длительная просрочка в платежах, внесение их в неполном объеме.
Как и для завещания, для рентного договора обязательной является нотариальная форма. Кроме того, рентный договор должен пройти процедуру госрегистрации для обретения силы.
